房地合一稅怎麼算？
稅率、自住 400 萬免稅、重購退稅完整攻略

房地合一稅是什麼？賣房子的獲利稅

房地合一稅是針對賣房子賺到的錢課的稅。你買進一間房子花了多少、賣出時收了多少，中間的價差扣掉成本和費用後，就是你的「課稅所得」，政府對這筆所得課稅。

這套制度從 2016 年 1 月 1 日上路（房地合一 1.0），2021 年 7 月 1 日大幅修正（房地合一 2.0），把短期交易的重稅期間從 2 年拉長到 5 年、預售屋也納進來、營利事業加了差別稅率。目前所有新交易都走 2.0 的規則。

重點：賠錢賣不用繳。課稅所得算出來是負的就沒有稅，而且那筆交易損失還可以在往後 3 年拿去扣其他房地交易的獲利（所得稅法第 14 條之 4 第 3 項）。但就算賠售或免稅，還是要在 30 天內申報，不報有罰。

第一步：算出課稅所得

公式長這樣：

課稅所得 ＝ 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 前 3 年房地交易損失 − 土地漲價總數額

多數人沒有「前 3 年房地交易損失」，這一項是 0；如果前 3 年賣過別間房地虧損、而且經國稅局核定，可以拿來扣掉（往下「虧損扣抵」段細講）。計算機沒有這個欄位，有前案損失的人記得自己把它從課稅所得裡再減掉。下面把成交價、成本、費用、土增額逐個拆：

成交價

就是你賣出房地的實際成交金額，依合約認定。

取得成本

看你怎麼取得這間房子：

• 買賣取得：當初的買價（簽約價格）。裝潢、加蓋等增置改良費歸在下方「相關費用」，別在這裡重複計入。
• 繼承或受贈取得：不是用原屋主的買價，而是以繼承或受贈當時的房屋評定現值＋公告土地現值，再按消費者物價指數（CPI）調整到交易日。通常這個數字會比市價低很多，所以繼承來的房子賣掉時課稅所得偏高，稅負也較重。
• 配偶贈與取得：依配偶原始取得方式認定（配偶當初買的就用買價、配偶繼承的就用繼承時評定現值）。

相關費用

取得和移轉過程中支出的必要費用，可以列除的包括：

• 契稅、印花稅、代書費、規費、公證費
• 仲介費（買和賣各自的仲介費都可列）
• 廣告費、清潔費、搬運費
• 取得後的增置或改良費（資本支出，非日常維修）

不能列除的：房屋稅、地價稅、管理費、持有期間的房貸利息。這些是持有成本，不算交易費用。

如果你沒有保留單據，可以用成交價的 3%當費用，上限 30 萬元。有單據就按實際金額列，通常金額較高的交易用實際費用比較有利。

土地漲價總數額

賣房子同時會課土地增值稅（由地方稅務局課），那筆稅是針對土地公告現值的漲幅課的。房地合一稅允許你把「土地漲價總數額」從課稅所得裡扣掉，避免同一筆土地增值被課兩次稅。

土地漲價總數額不等於你繳的土地增值稅，它是依公告現值計算的漲價金額，數字通常更大。如果你不確定，過戶時地政事務所或代書會有這個數字，填進計算機即可。填 0 是安全的保守算法（算出來的稅會比實際高、不會低估）。

另一個常被搞混的點：你實際繳的土地增值稅本身不能當費用扣（土地漲價總數額已經扣過，避免重複），只有一種例外，就是「當次申報移轉現值超過公告土地現值」那一塊對應的土增稅可以列費用，公式是〔（申報移轉現值 − 公告土地現值）÷ 以申報移轉現值計算的土地漲價總數額〕× 已納土地增值稅（財政部 Q1809）。多數以公告現值申報的交易沒有這一塊，計算機當它是 0；有的話請自行併入「相關費用」欄。

第二步：看持有幾年，對應稅率

課稅所得算出來後，要看你持有多久來決定稅率。持有越短、稅越重，用稅率懲罰短持、鼓勵長期持有。持有期間是從取得房地完成所有權移轉登記日，算到出售完成移轉登記日。

境內個人（在台灣有住所或居留滿 183 天）

境外個人（非居住者）

境外個人只分兩段，沒有 20% 和 15% 的長期優惠。

營利事業（公司法人）

境內營利事業自 2021 年 7 月 1 日起也適用差別稅率：持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年 20%。要注意這不是在一般營所稅之外「多課一筆」，而是房地交易所得與其他營利所得分開計算稅額，再一起在次年 5 月辦結算申報（財政部 Q2914、所得稅法第 24 條之 5）。公司也適用非自願因素 20%（見下一段）。本頁與計算機以境內個人為主。

特殊情況：非自願因素可用 20%

如果你持有 5 年以內，照一般稅率會被課 35% 或 45%，但出售是因為非自願因素，可以適用 20% 稅率。財政部認定的非自願因素包括（財政部稅務入口網 Q1813）：

• 調職或非自願離職：在工作地點買房設籍居住、未出租營業，後因調職或被資遣必須搬離而出售。
• 遭強制執行：因無力清償債務（含欠稅），房地被法院強制執行拍賣或移轉。
• 重大傷病或意外：本人、配偶、父母、未成年子女或受扶養成年子女罹患重大疾病或遭受重大意外，需要出售房地支付醫療費。
• 家暴：取得家暴保護令後，為離開相對人而出售房地。
• 土地被他人越界建築：依民法第 796 條情形出售。
• 共有房地被其他共有人處分：其他共有人依土地法第 34 條之 1 未經你同意就處分共有房地，你被迫一起賣出你的應有部分。
• 繼承的房地帶抵押債務、無力清償：繼承時一併承接被繼承人以該房地向金融機構抵押的未償債務，沒有足夠資力還本息，只好賣掉。

以上 7 種是個人的情形（財政部稅務入口網 Q1813）；境內營利事業也有對應的非自願規定，持有 5 年以下符合者一樣維持 20%。非自願因素必須主動在申報時檢附證明文件。也要注意：調職適用 20% 的前提是「自住」（有設籍居住、未出租營業），而且預售屋轉售不適用非自願調職的 20%（財政部 2022-04-25）。

⚠ 站上的房地合一稅計算機目前只支援一般四段稅率（45/35/20/15%），非自願因素 20% 請自行計算：課稅所得 × 20%。

自住房地的 400 萬免稅額與 10% 優惠

自住優惠是房地合一稅裡稅差最大的一項，同一筆交易有沒有自住可以差到十幾倍。要同時符合三個條件（所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款）：

1. 設籍並實際居住連續滿 6 年：本人或配偶、未成年子女在該屋辦竣戶籍登記，並且持有且實際居住連續滿 6 年。「連續」是關鍵，中間遷出再遷入會斷掉（財政部提醒）。
2. 交易前 6 年內未曾出租、營業或執行業務使用：哪怕只短暫出租過一段時間，也不符合。
3. 6 年內未曾適用過：個人與配偶及未成年子女在交易前 6 年內沒有用過這項優惠（等於每戶 6 年只能用一次）。

符合的話：

• 課稅所得 400 萬元以內免稅。
• 超過 400 萬的部分按 10% 課稅，不管你持有幾年（一般持有 5 到 10 年是 20%、10 年以上是 15%，自住的 10% 比長期持有還低）。

自住實例比較

用計算機預設的數字來算：1,000 萬買、1,500 萬賣、費用 60 萬、不算土地漲價總數額，課稅所得 440 萬。

同樣賺 440 萬，持有 1 年要繳 198 萬、自住滿 6 年只繳 4 萬。所以自住優惠值得在買房當天就開始規劃戶籍。

重購退稅：賣掉自住房再買一間，稅可以退回來

如果你賣掉自住房地、又重新買一間自住房地，可以申請重購退稅（所得稅法第 14 條之 8）。和自住 400 萬免稅是不同的優惠，可以一起用。

重購退稅條件

• 時間：先售後購或先購後售，2 年內完成。以出售與重購「完成移轉登記日」計算，兩者差距在 2 年以內。
• 身分：出售與重購的都是自住房地（個人或配偶、未成年子女設籍並居住、未出租營業）；而且舊自住房地在出售前 1 年內不能出租、供營業或執行業務使用。
• 兩種方向、退法不同：先買後賣的人，在辦房地合一稅申報時直接按比例扣抵稅額（在應納稅額限額內減除）；先賣後買的人是先繳了稅，再於重購完成登記次日起 5 年內申請退還已繳稅額（財政部 Q1812）。

退多少？

• 大屋換大屋或換更大（重購價 ≥ 出售價）：已繳的房地合一稅全額退還。
• 大屋換小屋（重購價 < 出售價）：按「重購價 ÷ 出售價」的比例退還。例如出售 1,500 萬繳了 88 萬稅、重購 1,200 萬，退稅 ＝ 88 萬 × 1,200/1,500 ＝ 70.4 萬。

退稅後的限制

重購的自住房地在重購後 5 年內不得改作其他用途或再移轉（財政部說明）。如果違反（例如出租、營業、再賣掉），國稅局會追回退稅。

繼承或受贈的房子，賣掉要注意什麼？

繼承或受贈取得的房子在課稅所得計算上有兩個特殊點：

成本認定偏低

前面提過，取得成本以繼承或受贈「那一刻」的房屋評定現值＋公告土地現值為準，按 CPI 調整。評定現值跟市價差很大，常常只有市價的二到三成，所以繼承來的房子賣掉時，帳面課稅所得會被推高，稅負相對重。

持有期間可併計

好處是持有期間可以併計被繼承人的持有時間。例如父親 2018 年買的房子、2024 年過世由你繼承、你 2026 年賣掉，持有期間是從父親 2018 年取得算起、共 8 年，適用 20% 稅率而不是 2 年以內的 45%。連續繼承（祖父→父親→你）也可以往前併計。

受贈取得的情況比較複雜：一般贈與（非配偶）的持有期間從受贈時起算、不併計贈與人，但配偶贈與可併計。實際認定依個案，建議諮詢國稅局或專業人士。

申報期限 30 天，逾期有罰

房地合一稅採分開計稅、單獨申報，跟每年 5 月的綜合所得稅是分開的。申報期限：完成所有權移轉登記日的次日起 30 天內，向戶籍所在地國稅局申報（可網路申報）。

重要：賠售或免稅也要申報。很多人以為沒賺錢就不用報，但法律規定不論有無所得都要在 30 天內申報。

罰則

• 逾期未申報：處 3,000 元到 30,000 元罰鍰。如果有應納稅額，還會補稅加罰，最高可處所漏稅額 3 倍以下罰鍰，兩罰擇重（所得稅法第 108 條之 2）。
• 自動補報可免罰：在被檢舉或被查獲之前，自動補報並補繳稅款加計利息，可以免除漏稅罰（財政部說明）。

過戶後馬上把 30 天的申報截止日記在行事曆上，別因為忘記而被罰。

房地合一稅 vs 土地增值稅，差在哪？

很多人搞混這兩個稅，它們是同時存在的：

• 土地增值稅：針對「土地公告現值的漲幅」課稅，由地方稅務局徵收，過戶前就要繳。不管你實際賺賠，只要公告現值漲了就有稅。稅率依漲幅分 20%、30%、40%（自用住宅用地一生一次 10%）。
• 房地合一稅：針對「實際交易價差」課稅，由國稅局徵收，過戶後 30 天內申報。有賺才有稅，稅率依持有期間 15%～45%。

兩個稅都要繳，但為了避免土地漲價被課兩次，房地合一稅允許你扣掉「土地漲價總數額」。所以計算機裡那個欄位就是在做這件事，填了就不會重複課到。

預售屋也要課房地合一稅

2.0 把預售屋納入課稅範圍。在預售階段轉讓（就是所謂的「換約」），交易日是簽約日，持有期間從原始預售契約簽約日算到轉讓簽約日。如果你 2024 年簽約買預售屋、2025 年轉讓，持有 1 年，課 45%。

要注意：預售屋轉售不適用非自願調職的 20% 優惠稅率，因為預售屋還沒交屋、無法滿足「設籍居住」的條件。

賣房前可以做的節稅規劃

房地合一稅的空間不大（不像綜合所得稅有很多扣除額），但幾件事可以合法減少稅負：

1. 能等就等：持有期間是最直接的槓桿。從 2 年跨到 5 年、稅率從 35% 降到 20%；從 5 年跨到 10 年、降到 15%。如果離門檻只差幾個月，延後過戶可能省很多。
2. 提前規劃自住優惠：買房後盡早把本人或配偶、未成年子女的戶籍遷入並實際居住，連續滿 6 年就有 400 萬免稅＋10%（注意是「連續」，中間遷出會斷掉）。遷戶籍這件事越早做越好。
3. 保留所有費用單據：仲介費、代書費、契稅、印花稅、裝修的發票全部留著。有單據按實際列、沒單據只能用成交價 3%（上限 30 萬）。一間 2,000 萬的房子仲介費可能就超過 30 萬了。
4. 善用重購退稅：自住換屋 2 年內買賣（先買後賣或先賣後買都行），已繳的稅可以退回來。大屋換大屋全退、換小屋按比例退。
5. 善用虧損扣抵：如果手上有其他房地交易虧損（3 年內），可以拿來扣當年度的房地交易所得。

常見問題

※ 本頁與計算機僅供了解與試算參考。實際課稅所得認定（成本、費用、土地漲價總數額）、持有期間併計、自住優惠資格、重購退稅適用，均依個案與國稅局核定為準，正式稅額請以財政部與國稅局規定辦理。

相關工具

• 房地合一稅計算機：填成交價、取得成本、費用與持有期間，算出賣房要繳多少稅，支援自住 400 萬免稅優惠。
• 遺產稅贈與稅計算機：繼承或受贈資產時的稅額試算。
• 房貸計算機：買房時的每月房貸月付、利率與總利息試算。

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